In elk huis of appartement zijn er onderhoudskosten en het is ook niet vreemd dat er af en toe een herstelling moet gebeuren. Welke kosten zijn ten laste van de huurder, en wat moet de verhuurder betalen? We zetten het even op een rijtje.
Is de huurovereenkomst afgesloten voor 1 januari 2019?
Dan moet de verhuurder instaan voor onderhoud en herstellingen, tenzij het gaat om kleine herstellingen ten laste van de huurder of om herstellingen van schade die ontstaan is door een fout van de huurder. Herstellingen die nodig zijn door overmacht of slijtage zijn altijd ten laste van de verhuurder. De 'kleine herstellingen' waarover hierboven sprake is, zijn niet limitatief door de wet bepaald, maar er zijn wel indicatieve lijsten.
Is de huurovereenkomst afgesloten na 1 januari 2019?
Dan staat de huurder zelf in voor het onderhoud en reiniging van de woning, zoals bijvoorbeeld het onderhoud van de verwarmingsketel en het vegen van de schoorsteen. Kleine herstellingen zoals het vervangen van een lamp, herstellen van een schakelaar of plaatsen van een nieuw stopcontact zijn ook ten laste van de huurder, net als herstellingen door verkeerd gebruik of slecht onderhoud, of herstellen van schade die ontstaan is door het niet tijdig verwittigen van de verhuurder.
Herstellingen die het gevolg zijn van overmacht of slijtage, blijven altijd ten laste van de verhuurder.
Bij aanvang van de huur moet de woning voldoen aan minimale kwaliteitseisen op vlak van comfort en veiligheid. Een conformiteitsattest geeft aan dat de woning in voldoende goede staat is om te mogen verhuren.
Zakt de kwaliteit van de woning doorheen de huurperiode en zijn de gebreken van voldoende ernstige aard, dan kan de huurder de ontbinding van het contract vragen of kan de vrederechter de verhuurder verplichten om de nodige herstellingen en aanpassingen te doen.
De verhuurder mag alleen herstellingen of werken uitvoeren met toestemming van de huurder. Gaat het echter om dringende herstellingen, bijvoorbeeld in geval van een waterlek, dan is de huurder verplicht deze werken toe te staan, ook als dat betekent dat hij een deel van de woning tijdelijk niet kan gebruiken. Als de werken langer dan 30 dagen duren, moet een evenredige verlaging van de huurprijs voorzien worden (40 dagen bij huurcontracten van voor 1 januari 2019).
